任意売却

任意売却とは・・・

任意＝自分の意思に任せること。
売却＝売りはらうこと。

ですから、相続・贈与・競売・代位弁済以外の不動産売却は厳密に言うと任意売却となります。

ですが、不動産取引で一般的に使われる任意売却とは【債務者（本人）が何らかの事情により借入れしている住宅ローン等の返済を滞納し、若しくは返済が困難な状況に陥り、不動産競売になる前若しくは競売にかかった時、借入れ先である債務者（抵当権者＝金融機関、保証会社）と協議を行い債務を残したまま抵当権を解除してもらい一般向けに売却すること】です。

だからと言って、そのまま債務がなくなる訳ではありません。月々、支払える範囲で残債を返済して行かなければなりません。

そしてこの両者の間に立ち交渉を行い、不動産売却をお手伝いするのが不動産売却センター東京・神奈川をはじめとする不動産会社（仲介業者・任売屋）なのです。

任意売却は最低でも競売開札期日の２ヶ月前までにご相談下さいませ。開札日直前では間に合いません。

債権者との売却価格の交渉や、権利関係の書類作成及び物件調査、売却活動等に最低でも２ヶ月はかかるからです。

任意売却の仕組み・方法

ただ単に「今の家賃の支払いがきついから、任意売却で整理しよう」はできません。
支払いが滞り、債権が金融機関から保証会社に移り、催告書が届いた後に任意売却ができます。

催告書に似たものに督促状がありますが、この２つの持つ意味は大きく違います。督促状は未納金と遅延損害金を支払えば、まだ元の状態（月々払いの状態）に戻せます。ですが、催告書は「あなたが借りているお金を指定の期日までに全額返済しなさい。」と言う内容です。督促状を無視していると催告書が届きますが、その催告書を無視していると債権者（保証会社）が裁判所へ申立をし競売となるのです。

冒頭で述べたように任意売却は早くて催告書が届いてから、遅くても担保不動産競売開始決定通知が届いたら手続きをした方が良いです。競売決定通知の後に「入札期日の通知」が届きますが、こうなったらもう後がありませんので、競売成立を待つしかありません。（任売にできる場合もあるみたいですが・・・。）

催告書が届いたら、まず任意売却の手配をしましょう！「後でいいや」「どうしよう」と悩んでいるその時間が命とりに繋がります。「でも、どこに相談したらいいの？」と思いますよね？せっかくですから、このままお問い合わせ下さい。→info@smile.com

まずはアクションを起こさないと何も始まりません。任意売却は専門の知識と実績、債権者との交渉力が必要となりますから、地元の不動産会社さんを尋ねてもほとんど意味がないと思われます。このような任意売却専門の不動産業者さんは、ビルの一室に看板も掲げず事務所だけなんて所がほとんどです。

任意売却は前述の通り、催告後に行うことになります。

催告書が届くということは、何らかの事情により返済が困難になっている場合です。それでも債権者である保証会社若しくは債権回収会社は金銭消費貸借契約に従い、融資金の回収を行います。ですが、物理的に無理なものは無理ですし競売を待つか任意売却に踏み切るしか方法はありません。

その場合、競売と任売のメリットを債権者が比べます。そこで債権者は資金回収率が高い任売を選択するのです。債権者にとってもメリットがあり、債務者にも残債務を残したまま不動産売却ができるのでお互いにWin-Winな状態になります。保証会社によっては競売の申立をする前に取引先の不動産会社に任意売却を依頼するなんてところもあります。

任意売却のメリット・デメリット

一件、任意売却とは”おいしい話”です。ただ、残念ながら”おいしい”だけの話はありません。

【任意売却のデメリット？】

返済を滞納した時点でブラックリストの仲間入りです。
連帯債務者・連帯保証人が居るのであれば迷惑をかけることになります。そして、個人信用情報センターに登録されますから、社会的信用を失います。
具体的には、新規で借入れをしようとしても融資承認はほとんど下りなかったり、クレジットカードの利用停止や新規でカードを作成することも難しくなるでしょう。
競売決定の前でも後でも、任意売却の場合は競売開札期日までに売却を済ませなければなりません。売りに出している以上、購入希望者の見学もあります。一般売却以上にスケジュールもタイトになりますから、休日返上はあたりまえ。
大切な家族との思いで作りも暫くは我慢です。

【任意売却のメリット】

なんと言っても、差額の残債務を残したまま売却することができる点です。値引きされる訳ではありません。債権者が「競売よりも任売のほうが確実な回収が多く見込めるから」仕方なく抵当権の抹消に応じるのです。ですから差額の残債務の部分は当然、返済をして行かなければなりません。
ただし、今までの支払いよりも家計に負担の少ない額で対応してくれる保証会社が多いと思いますが・・・。
競売と違い、保証会社との協議によりご新居の契約費用や引越し費用を売却価格より捻出することも可能です。
競売の場合、裁判所から情報が発信されますから、たくさんの不動産会社やその関係者等が物件を調査しにきます。ですから、ご近所さんに不振に思われたり「競売」だと認知される可能性は高いです。一方、任売は一般の不動産売却活動と変わりませんから、ご近所の方に売却の理由が知られる可能性は低くなります。

任意売却の条件

「住宅ローンの支払い・返済がキツイから任意売却をする」と言うことは残念ながらできません。

どんなにオーバーローンの状態でも債権者には関係ないことです。支払いができている以上は支払い能力があるとみなされますし、債権者には債権者側はその金利で経営ができている訳ですから、担保をつけたままローンを毎月コツコツと返済してもらうのが一番「得」なのです。

と、なると、自身で任意売却ができる状態にしなければなりませんが、それには「社会的信用と地位を失う覚悟」が必要です。

任意売却の条件は住宅ローンの滞納です。

住宅ローンを３ヶ月〜６ヶ月滞納すると、債権者である金融機関の依頼により保証会社が代位弁済を行い、債権が金融機関から保証会社へと譲渡されます。そうすると、保証会社から債務者の元に催告書が届きます＝保証会社から裁判所へ競売の申立がされたということです。。この時点から任意売却が可能となります。

ですから、「競売だと安くなるから」「競売だと情報が漏れるから」と任意売却を選択されても、最悪の事態として競売となる可能性もあります。

任意売却の流れ

催告書が届きます

住宅ローン等の支払いを３～６ヶ月間滞納し催告にも応じない場合、保証会社が代位弁済し裁判所に競売の申立を行います。保証会社が債務者に代わり返済しますので、ここで債権が金融機関から保証会社に移ります。

任意売却業者への相談

催告書を確認したら、速やかに任意売却業者に相談して下さい。もし、任売専門業者が分からなければ、近くの不動産業者で構いません、とりあえず相談して知り合いの不動産会社若しくは司法書士・弁護士を紹介してもらいましょう。
ただし、司法書士や弁護士を使う場合、費用請求されます。不動産業者や任意売却専門業者は費用を請求することはありません。（もし請求されたなら、その様な不動産業者には任せないことです。）