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譲渡所得の税金

譲渡所得とは

資産の譲渡があった場合に生じる所得を【譲渡所得】と言います。

譲渡】とは、他人に自分の所有資産を譲り渡す(移転させる)一切の行為を指します。

有償無償は関係ありません。ですから、一般的な売買はもちろんのこと、交換や任意売却、不動産競売、公売、財産分与、代物弁済、収用も譲渡となります。ただし、事業用の棚卸資産や山林などの譲渡は、譲渡所得になりません。

譲渡所得の計算方法

譲渡所得の計算式は次の通りです。

収入金額-(取得費用+譲渡費用)-特別控除額=課税譲渡所得金額

収入金額

収入金額は土地や建物を売ることにより、買主から受け取る金額のことです。
ただし、土地と建物を現物出資つまり金銭以外の「権利」や「物」と引き換えに、例えば株式を受け取った場合には、その株式(「権利」や「物」)の時価が収入金額となります。要するに、物々交換による場合は受け取った物の時価が収入金額になると言うことです。

特別控除額

土地や建物を一定の条件を満たし譲渡を行った場合のみ適用となります。

一定の要件とは以下の通りです。

国や地方自治体の収用等により土地(敷地)や建物(家屋)を

譲渡した場合

5,000万円

居住用として使用している家屋(建物)やその敷地(土地)を

譲渡した場合

3,000万円
特定土地区画整理事業等のために土地(敷地)を譲渡した場合 2,000万円
特定住宅地造成事業等のために土地(敷地)を譲渡した場合 1,500万円

平成21年及び平成22年に取得した国内にある土地(敷地)を

譲渡した場合

1,000万円
農地保有の合理化等のために農地等を譲渡した場合 800万円
※5は長期譲渡所得に限り特別控除が受けられます。
それ以外の項目については、長期譲渡所得・短期譲渡所得のいずれからも一定の順序で控除できます。

※長期譲渡所得は譲渡した年の1日1日現在で所有期間が5年を超える土地建物(敷地・家屋)を譲渡した時の、短期譲渡所得は譲渡した年の1月1日において所有期間が5年以下の土地建物それぞれに適用されます。 
※土地(敷地)建物(敷地)の譲渡所得から差し引くことのできる特別控除額の最高限度額は、年間の譲渡所得全体を通じて5,000万円と定められています。

譲渡所得税額の計算方法

土地(敷地)建物(家屋)の譲渡による所得は、他の所得とは合算しない【分離課税制度】がとられています。

  1. 長期譲渡所得
    課税長期譲渡所得金額額×15%
     
  2. 短期譲渡所得
    課税短期譲渡所得金額×30%

これは不動産業に携わっていても知らない人が多いのですが、日本に不動産をお持ちの日本非居住者が不動産を売却する場合、一定の条件を満たすと売買価格の10%を源泉徴収する義務が生じます。納税者は買主になりますので、このことを知らないと後日、突然の税務署からの通知に冷や汗をかくことになります。
但し、後日、確定申告することにより、この10%の源泉徴収額は還付されるので、最終的な売買による収入は変わりません。

これは、もともと日本に住んでいた所有者に対して海外に行っても、税金の取りっぱぐれが無いように制定されたものです。

ですから、この場合、買主は売買代金から予め、源泉徴収額を差し引いて取引を行わなければなりません。そして、売買価格の10%を納税します。納付が済みましたら、今度は買主から売主に支払調書を発行します。
これは【非居住者等に支払われる不動産の譲受けの対価の支払調書】と言うものになり、これを持って確定申告を行い還付を受けることになります。

上記に述べたように非居住者(海外在住)の場合の不動産取引には注意が必要です。

ちなみに、買主が納税しなかった場合、売主が確定申告をしなかった場合、いずれも違法行為となりますので、くれぐれも漏れのないようになさってください。

※2012年12月現在、復興特別所得税率【0.21%】が加算されますので【10.21%】の源泉徴収となります。

譲渡損失の損益通算及び繰越控除

特定の居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

この特例は、居住用財産を譲渡して損が生じた場合には、買換資産を取得しなくても一定の用件を満たしていれば、その損益を他の所得と損益通産したり、3年間の繰越控除が認められる制度です。


特例の取り扱い

  1. 損益通算・・・
    平成25年12月31日までの間に、所有期間が5年を超える居住用財産を譲渡して損失が発生した場合には、譲渡した居住用財産にかかる譲渡契約締結日の前日の住宅ローン残高から譲渡の収入金額を差し引いた金額を他の所得と損益通算することができます。
    この場合の所有期間とは、資産を取得した日から譲渡する年の1月1日までの期間で計算します。
     
  2. 繰越控除・・・
    損益通算してもなお譲渡損失の金額がある場合には、翌年以降3年間の繰越控除が認められます。ただし、繰越控除をする各年の合計所得が3,000万円以下であることが条件です。
    合計所得が3,000万円以下とは、所得が給与所得のみである場合は、給与の収入金額がおよそ3,336万円以下となります。(平成25年以降は3,245万円以下)

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